美国将出现更多“僵尸”办公楼？穆迪称9月商业地产还款率仅11%

在将近7.55亿美元即将到期的债务中，仅有11.1%的办公楼贷款在9月份得到了偿还，这些贷款主要来自商业抵押支持证券市场(CMBS)的资金。

业主们通常依赖于这个行业来不断地重新融资，而不是偿还他们欠下的所有债务。楼宇业主的目标是在保持当前财务状况的同时赚取回报。但如果他们无法再融资，违约率通常会上升，引发类似于旧金山等大城市的抛售潮，这可能会促使更多借款人将建筑物交还给贷款人，而不是坚持经营陷入困境的房产。

穆迪分析的商业地产经济学主管Matt Reidy表示：“9月的还款率确实略高于7月或8月。”但他也指出，最近几个月的贷款偿还“非常非常低”。

几个月来的还款率一直不佳，许多房东依靠延长贷款或修改贷款条款来保持流动性。此外，美国的办公室可用率也飙升至24.4%，比新冠疫情前上升了超过1000个基点。

Reidy表示：“这些数据仍然表明，目前办公楼贷款的偿还难度之大。”然而，贷款延期不会持续太久，这很可能导致9月份89%的贷款出现到期违约(深蓝色线)。

高盛在其第三季度财报电话会议中表示，今年将其办公室房地产投资的价值减记了50%。

美联储官员近几个月来一直警告说，央行的政策利率可能需要在更长的时间内保持较高水平，以确保通胀率继续朝着 2% 的年度目标下降。美联储在 7 月份将短期利率上调至 5.25%-5.5% 的 22 年高位，预计在下周的政策会议后将坚持这一水平，但同时也为更多的加息敞开大门。

过去十年中，华尔街的债券交易一直是对估计为21万亿美元的美国商业地产市场的一个关键但较小的资金来源。自从美联储开始快速提高利率以对抗通胀以来，银行一直受到影响。

预计 2024 年利率将维持在高位，更多的业主可能无法获得融资，尤其是远程办公将继续成为办公地产的新趋势。

穆迪分析发现，在全年来看，债券交易中到期的办公楼贷款有34.7%已经被修改或延期，另有34.1%违约，31.2%得到了偿还。

10年期美国国债收益率秋季飙升至近5%的水平，进一步削弱了市场前景，因为这一收益率作为新房产贷款的锚点，同时也是美国经济整体融资条件的一个衡量指标。

德意志银行的分析师指出，随着目前的利率在7.5%-8%的范围内，借款人对华尔街债券市场的10年期商业物业贷款的需求“非常疲软”。他们还估计，商业房地产交易量已降至2009年以来“极度萎靡”的水平。