楼市再寻底
11月，多地楼市情绪趋弱，百强房企销售额继续下行。
中指研究院数据显示，2023年1至11月，TOP100房企销售总额为57379.0亿元，同比下降14.7%，降幅相比上月扩大1.6个百分点，销售额同比连续5个月下降。11月单月，TOP100房企销售额同比下降29.2%，环比下降0.6%。
市场走势与房企的销售表现一致，除个别城市“以价换量”录得成交量回升以外，多数城市房地产市场活跃度回落。
受销售端影响，房企投资拿地仍然审慎，非核心城市或区域土拍情绪延续低迷态势，虽有多个城市取消了土地限价，但在房地产市场供求关系发生根本性变化之后，短期土拍规则调整对市场的带动效果有限。
聚焦到行业底层逻辑，受访房企及行业分析人士均指出，房地产行业的根本性扭转，关键仍在于销售端的转暖，而这受到多方面因素综合影响。支撑房地产行业上半场持续20多年繁荣的动力，趋势性地褪去了，而下半场的结构与模式，仍在探索中。
市场活跃度回落
21世纪经济报道记者从中指研究院处获悉，前11个月，百强房企累计销售总额同比数据已经连续5个月为负，且降幅进一步扩大。其中，截至今年7月，百强房企累计销售总额同比降低4.6%，截至8月、9月、10月、11月，同比降幅分别为8.6%、10.3%、13.1%、14.7%。
从百强房企单月销售情况来看，“认房不认贷”等需求端政策的持续性不足，仅9月份实现了环比24.8%的增长，10月销售环比转负，为-7.5%，11月销售继续下降，环比上月降低0.6%。
据一位头部民营房企内部人士透露，11月市场销售没有大的起色，临近年底，集团准备了推盘活动，争取去一波库存。
21世纪经济报道记者从一位房地产央企内部人士处获悉，央企近期的销售情况也不好，内部整体感知均认为，市场上居民的购买意愿和未来预期都不高。
房企的销售走势折射了整体楼市的变化，多数重点城市的楼市表现也在下行。
据中指研究院初步统计，11月，重点100城新建商品住宅成交面积环比下降约8%，同比降幅扩大至约14%，多数城市市场活跃度回落。
能够反映市场水温的二手房房价亦处于下行通道，重点城市挂牌量维持高位，市场观望情绪浓厚，需求入市节奏放缓。
据诸葛找房数据研究中心监测，11月，100个重点城市二手房市场均价环比下降0.62%，较上月跌幅扩大0.29个百分点，同比下降2.86%。至此，二手房市场均价连续9月下滑。其中，一线城市二手房均价环比下降0.47%，二线城市环比下降0.79%，三四线城市环比下降0.45%。
“卖方在价格方面作出调整的意愿在加强，越来越多业主愿意主动调整挂牌价加快成交。”麦田房产分析师表示，如果短期内北京不进一步调整楼市政策的话，预计市场仍将延续“以价换量”的走势。
对此，中指研究院企业研究总监刘水认为，原因包括四个方面，一是政策力度不够；二是近期又有房企出现信用风险，持续打击行业信心；三是购房者对就业、收入等仍有较大担忧，也阻碍了购房行为；四是缺乏市场企稳回升的领头羊城市，缺乏带动效应。
政策有望进一步调整
继9月份释放了包括“认房不认贷”“优化限购”等政策之后，近期，监管层也计划加大对房企融资的支持。
据市场信息，金融监管部门在召开的金融机构座谈会上提出了“三个不低于”，即“各家银行自身房地产贷款增速不低于银行业平均房地产贷款增速，对非国有房企对公贷款增速不低于本行房地产增速，对非国有房企个人按揭增速不低于本行按揭增速”。
对此，有房企人士告诉21世纪经济报道记者，房企对监管层的表态非常欢迎，渴望见到后续实际支持举措的落地。不过该人士也提到，无论银行贷款还是发债，都是有成本的钱，房企的长期发展最终还是要依靠销售层面的改善。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，银行投放信贷、承购债券，属于外部输血，企业风险着陆、持续运营，不能只靠外部输血，关键还是自我造血。
促进楼市销售回温，重点城市在需求端的调整举措提供了一定的路径参考。
刘水认为，目前全国楼市政策方向明确，预计供需两端政策支持仍将继续发力，直至市场出现恢复。“一线城市中，广州、深圳已出台实质性宽松政策，北京、上海松绑预期增强，未来京沪或在放宽普宅认定标准、下调首付比例及房贷利率等方面做出调整。”他表示，二线城市有望进一步放松住房限购，预计将有更多城市全面取消限购。
市场趋势方面，刘水预计，短期来看，二手房挂牌量高企导致二手房价格下跌态势将延续，部分购房者转向二手房市场，新房市场调整压力或仍较大。此外，12月进入房企业绩最后冲刺阶段，预计部分城市供给端或有放量，带动新房成交保持一定规模，但多数城市市场活跃度或仍不足。
房地产进入“下半场”
2021年下半年起，本轮房地产市场调整已经持续两年多，截至目前，市场人士普遍表示无法预测到整体性转折点。
部分地产分析人士指出，当前房地产的调整，应该从“周期论”切换成“转场论”分析，即从上半场到下半场的转换，从旧模式到新模式的转换，看待未来市场趋势与房企发展模式，应该跳出上半场的“规模论”。
“推动楼市上半场20多年‘单边上涨’的动力，下半场都触顶或褪去了。”李宇嘉分析说，比如过去居民愿意加杠杆买房，是受到房价上涨预期拉动，未来，地产为主的高投资式微，老龄化叠加少子化的框架下，居民承接按揭买房的动力将减弱；而房企告别“高杠杆、高负债、高周转”的旧模式，过去开发商“加杠杆”推动高地价、高房价从源头上给楼市热潮提供弹药的逻辑，已经不复存在。
中指研究院市场研究总监陈文静向21世纪经济报道记者表示，今年中央政治局会议为房地产定调，明确提出“我国房地产市场供求关系发生重大变化”，也意味着我国房地产行业步入了新的发展阶段。
陈文静认为，一方面，2022年我国人口总量减少，城镇化率增长放缓，人口对住房需求的支撑力度进一步减弱，同时城镇人均住房建筑面积达38.6平方米，户均实现一套房，居民基本住房需求已得到满足，行业基本面的变化叠加多个超预期因素影响，房地产市场步入下半场，新房销售总量进入见顶后的回落阶段。
另一方面，从中长期住房需求来看，我国城镇化率、人均住房面积，较发达国家均仍有较大差距，我国在新增城镇人口的住房需求及以小换大、以旧换新的改善性住房需求方面依旧具备较大空间，同时，我国住房存量规模大，待拆迁改造体量庞大，旧房拆迁改造也会带来大量住房需求。
“整体来看，在房地产行业进入下半场之后，中长期我国住房需求整体处于下行通道，但未来几年新房市场仍具备10万亿规模潜力，市场空间仍在。”陈文静说。
李宇嘉则认为，进入下半场的房地产目前仍在寻底，寻求新的均衡。
（编辑：骆一帆）
