行动派与观望者，香港楼市背后的内地购房客
21世纪经济报道记者吴抒颖 深圳报道
2月的倒数第二天，香港楼市突传大消息。
当日，香港特区政府财政司司长陈茂波发表2024至2025财政年度特区政府《财政预算案》时指出，即日起撤销所有住宅物业需求管理措施（俗称“辣招”），即所有住宅物业交易无须再缴付额外印花税、买家印花税和新住宅印花税。
消息一出，香港楼市为之震动。
连日来，香港楼市新推楼盘屡传售罄的捷报，不仅有当地客户的帮衬，不少内地客户也蠢蠢欲动。有的潜在购房者连夜下香江，顺利购入房产；有的还在观望，但香港置业群一个也没少加，香港“优才计划”的申请也在“撤辣”后的第一时间递交。
在香港开发楼盘的房企和中介，这些天也没有闲着。除了要接待来自内地的购房客，他们已经着手向内地客户推介楼盘，面对内地购房客的路演活动已经同步启动。
新生的购买力令香港楼市再度活跃，但至少到目前为止，新近涌入的内地购房客，有自住需求的仍占大多数。他们画像大致是，有意在近一两年去往香港定居，又或者因为子女的教育缘由未来有意落脚香港，总之，“刚需”是他们的标签。
有投资需求或者资产配置的内地购房客，虽也有已经入市的案例，但多数仍然持币观望。香港楼市虽然处在低位，但算上持有成本，这似乎还不是最优的投资选择。
“辣招”撤下，香港楼市能火多久？
刚需与投资
“撤辣”的核心，在于降税。
根据美联物业房产中介统计信息，本次“撤辣”之后，香港当地人在港买房的印花税税率将从7.5%减少至1.5%；内地人在香港买房，印花税由15%减至4.25%，最低税费仅100港元。相比“撤辣”之前，有10.5%左右的税费优惠，相当于直接打了九折。
香港“撤辣”后，首批开售的楼盘持续火热。3月4日，位于香港九龙半岛长沙湾的Belgravia Place首轮推出138套房，收到超过4400个意向登记，超额认购逾30倍，开售4小时即售罄，成为香港“撤辣”后的首个日光盘。
Belgravia Place于3月7日次轮开盘，此次开盘同样火爆，当天推出208套房，共有2300组抽签选房。此后多轮加推，截至目前共录得387套成交，成交金额累计超过20亿港元。
Belgravia Place折扣后总价为323.1万至781.2万港元，对“刚需客”价格友好，吸引了一些来自内地有自住需求的买家。
据21世纪经济报道记者了解，Belgravia Place的内地客户多数有自住需求，并非作“投资”用。
林姐就是典型案例，她的孩子在香港上大学，即将毕业也计划在香港找工作。“孩子在香港上学，一直有打算香港购房，一直都有在看，一直都有打算要买的。刚好赶上了这次‘撤辣’，对我来说是个入手的好时机。”林姐说。
此外，据Belgravia Place介绍，一些广州、深圳当地在读大学生的父母也有购入这个项目，也并非作“投资”用，而是大学毕业后有意去往香港找工作，提早一步购入自住房。
Belgravia Place的代理商之一中原地产亚太区副主席兼住宅部总裁陈永杰表示，Belgraiva Place 属“撤辣”后首个开售全新盘，备受用家（刚需）欢迎外，户型以两房较受欢迎，用家占8成。
Belgravia Place的“刚需”属性，并不难理解。一位有意在香港购房的人士看完楼盘后表示，“这个项目在深水�叮�这边��容和建筑面貌较为混乱老旧，项目周边多为公屋，建筑密集，人口密度高，居住的体验不会太好。”
内地刚需客入手Belgravia Place，投资客也在伺机寻找合适的投资标的。
由于品牌认可度的关系，内地开发商在香港开发的楼盘也颇受内地投资客认可。位于九龙城的碧桂园珑碧在全面“撤辣”后，就迎来了大批的内地购房客。据珑碧提供的数据，这一项目自2022年开售以来，约有30%的买家是新来港人士，而在全面“撤辣”后，这一比例增至七成。
“来买珑碧的除了自住，投资也是比较多的。因为这个项目周边有比较多的学区，而且对比起我看的其他差不多价位（套均约614.2万至925.4万港元）项目的周边环境，这个来说还是可以的。”上述有意在香港购房的人士分析称。
沉重的成本
相比起行动派，更多潜在的内地购房客还处在观望和犹豫的阶段。经过两周的沉淀，他们在香港购房的想法暂时被搁置了。
香港“辣招”刚放开，李晶所在的妈妈群就讨论火热。李晶居住在长三角地区，孩子即将上初中，在她的规划中，她一直有意要将孩子送到香港去读大学并争取留在香港工作。“香港‘撤辣’后，我真的很想去香港买房。我的目标是卖掉手上的一套房去香港买个400多万的一房一厅，考虑到可以出租，以后孩子过去上学就可以收回来自己住了。”
李晶想要在香港购房的理由还有，她认为香港的楼价现在是一个低点。据香港差饷物业估价署2月27日公布，今年1月，香港楼价指数跌至306.4，是2016年10月以来最低，按月跌幅扩大至约1.6%；按年跌幅扩大至逾9.4%，是11个月以来最大。
为了逼自己行动起来，李晶之前对于申请香港“优才计划”温温吞吞，却在“撤辣”的第二天立刻将相关材料准备好并递交上去。“撤辣”后，香港优才计划对首次购房成本来说并没有什么影响，“我第一时间就让我老公提交了优才申请，先把这一步搞定。”
为了圆香港购房梦，李晶迅速搜罗了几个香港的地产中介，加了一些香港的购房群了解情况。起初对于中介推介的一个位于黄大仙附近的楼盘，总价大约380万港元，她有点心动。但经过几天的纠结之后，她就开始动摇了。
李晶算了一笔账，“要去香港买房，我按照一年5万美元的额度‘蚂蚁搬家’地出去，搞一成首付去贷款买理论上是可以的，但是我暂时又住不上，房子就算租出去，我算了房贷还有每年交的税费后，觉得并不划算。”
香港房屋的持有成本，是许多潜在购房者放弃在香港购房想法的主要原因。
一位深圳中介人士测算的数据显示，在香港购房首先在签约时需要缴纳1.5%~4.25%的印花税，此外还有律师签约费等。之后，每一年还有差饷费、地租以及物业管理费，而差饷费、地租则是按照租值估价来计算，再按照相应租值估价的一定比例征收，这一比例大约在租值的5%左右，折算房屋市值则约在0.1%~0.2%。
李晶的孩子，至少还有6年才能够到香港读书。在这之前，香港的房子除非楼价上升，否则她的收益还难以确定。“很怕是脉冲行情。如果房子没有涨上去，而且租金回报率不如预期，这笔投资有可能就是不划算的。”
思来想去，李晶换了种思路。她最终打算在香港存款，这对她来说是当下更合适的选择。“我如果在香港的银行存钱，现在的利率也很高的。港币（存款利率）3.5%，美元更高，我觉得现在存款可能对我来说更适合。”
香港目前的存款利率，的确是在高位。中国银行（香港）所发布的数据显示，目前，3个月定期存款港元的利率是3.5%，美元为3.8%；12个月定期存款的利率港元也仍有3.4%，美元为3.8%。
此外，部分在内地工作的香港人也在慎重考虑购房成本。以王栋为例，他一直在内地，对香港楼市持观望态度。“撤辣”以后，他一度考虑回港购房，但因为不在香港居住，纯投资的前提下，他对投资回报率有很高的要求。“我倾向于地段较好，大约400多万可以放租的单位。因一手房都不算很好位置，我只考虑二手房，但是除非非常抵买，例如原业主打折我才会考虑。”
北上路演
行动派与犹豫派各有各的思量，而房屋成交的纽带中介机构，已经努力在拓客了。
谢林锋是一名深圳的中介人士。在“撤辣”后，他迅速建了几个香港购房群。这些天来，他在自己的视频号上不断分享香港的买房攻略，分享香港买房的“避坑指南”。他没有相关的从业牌照，只能是答疑解惑，但是他也为熟悉的香港经纪人“引流”，“我推了一些客户过去，都是投资为主，他们看一手房比较多，但是没有成交。”
据中原地产提供的初步统计数据，“撤辣”以后，香港新房的内地客户大约占比在两成左右，其中有部分是投资需求。除此以外，中原地产还监测到，内地人对“非港人置业”的查询量增加了一倍有余，更有客户组团到港看楼。
为了满足内地客的购房需求，中原地产开始着手计划在内地举办项目路演。3月15日，中原地产将联合长江实业旗下的一个大盘项目在内地启动10场路演，意在吸引内地客户。
香港楼市有升温趋势，但受制于客观因素，市场各方仍比较审慎。
一位熟悉香港市场的内地中介分析称，“大部分内地客户会考虑300万~800万这个价格区间，这部分需求是半自住半投资，所以等这一波客源消化完，整个市场可能也有天花板在。”
纵横百富企业管理集团有限公司创始人、CEO赖国强则认为，香港因全面“撤辣”而带来的楼市热度预计至少可以持续半年，但短期内新房开发商是不会出现大幅度加价，因为现在香港新盘供应量比较大。
赖国强还称，香港的开发商也想借此机会，积极开拓内地资源。这一波集中去香港买房的内地购房者，主要瞄准的还是小户型市场，真正的过亿豪宅目标群体应该还需要时间去消化、做决策。
陈永杰也认为，受开发商加快推盘影响，3月香港一手市场成交可达1500宗至2000宗，创近一年新高。虽然辣招已撤，但由于现在一手房库存量仍有超2万套，为近20年新高，大量供应有待消化，开发商为求去货售价将保持克制。
香港楼市，辣招撤下后市场回暖，内地市场也不免期待一线城市的动作。陈永杰则表示，从效果看，香港“撤辣”后市场成交明显改善，内地客户到香港置业热情增加。短期可能会虹吸部分深圳、广州等大湾区城市购买力，但规模不会太大。如果香港楼市能够因此火爆起来，那么反过来可能会带动大湾区楼市企稳回升。
